Aandachtspunten voortzetten hypotheek na relatiebeëindiging

Geplaatst op 21 maart 2023

Bij een scheiding komt het in veel gevallen voor dat één van de partners de koopwoning wil overnemen. Dit geeft rust voor de blijvende partner en eventueel betrokken kinderen. De vertrekkende partner dient te worden ontslagen uit de verplichtingen die samenhangen met de gezamenlijke hypothecaire geldlening. Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid kan uitsluitend door de geldverstrekker worden verleend. Of een geldverstrekker hiermee akkoord gaat is afhankelijk van diverse factoren zoals het inkomen van de debiteur, de hoogte van de hypotheekrente, de resterende duur van het rentecontract, de hypotheekvorm, de hoogte van de geldlening ten opzichte van het onderpand, et cetera. Naast deze factoren speelt het beleid van de geldverstrekker met betrekking tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid bij een relatiebeëindiging een grote rol. Dit beleid verschilt per geldverstrekker. Inzicht in het beleid van de geldverstrekker kan daarom het verschil maken of een van beide partners in de woning kan blijven wonen. Hiermee kan voorkomen worden dat de woning “gedwongen” moet worden verkocht.

Naast goedkeuring van de geldverstrekker is het cruciaal dat de maandlasten van de hypotheek voor de achterblijvende partner op langere termijn betaalbaar blijven. Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid en de betaalbaarheid van de nieuwe geldlening na een scheiding is daarom altijd maatwerk.

In dit artikel worden de diverse acceptatiecriteria uiteengezet aan de hand van praktijkvoorbeelden. Er wordt ingegaan op de volgende normen en mogelijkheden:

• Acceptatienormen
• Beheernormen
• Herstructureren

Acceptatienormen van een hypotheek tijdens de relatie
Bij de aankoop van een woning met hypotheek of bij het oversluiten van een hypotheek kan de haalbaarheid uitsluitend worden getoetst op basis van de standaard acceptatienormen. Deze norm is bij iedere geldverstrekker gelijk.

Binnen de standaard acceptatienormen dient annuïtair getoetst te worden. Het vaste uitgangspunt bij deze rekenmethode is het aflossen van de gehele hypothecaire lening in maximaal 360 maanden. Is het rentecontract (rentevastperiode) korter dan 10 jaar, dan dient in de berekening de toetsrente (momenteel 5%) gehanteerd te worden. Bij een rentevast periode langer dan 10 jaar dient de werkelijke lagere rente opgenomen te worden in de berekening. Hierdoor kan er in veel gevallen een hoger bedrag geleend worden.

Rekenvoorbeeld:
Maarten (27) en Vera (25) kopen in 2013 samen een eerste woning voor € 250.000. Het bruto jaarinkomen van Maarten en Vera is op dat moment € 35.000 respectievelijk € 25.000. Zij kiezen voor een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rente van 10 jaar vast tegen 4%. Met het gezamenlijke inkomen kunnen zij een maximale hypothecaire geldlening krijgen van € 260.000. De financieringsbehoefte valt binnen de norm en is daarom haalbaar.

Na 10 jaar gaan Maarten en Vera uit elkaar. Vera wenst de woning en draagplicht van de hypothecaire geldlening over te nemen. Op het moment van scheiden gelden de volgende uitgangspunten:

• Waarde woning € 400.000
• Bruto jaarinkomen Vera € 45.000
• Hoogte huidige hypotheekschuld € 200.000
• Rentevast periode huidige hypotheek 2% tot 2029. (In verband met tussentijdse aanpassing rente in 2019)
• Vera dient Maarten € 100.000 (helft van de overwaarde) te betalen in verband met het overnemen van de woning
• Vera heeft een totale financiering nodig van € 300.000

Omdat de rente voor de bestaande hypotheek korter dan 10 jaar vaststaat zal de maximale hypotheek voor Vera berekend moeten worden op basis van de toetsrente van 5%. Op basis van de standaard acceptatienormen kan Vera maximaal € 185.000 financieren. Het is daarom niet mogelijk om de bestaande hypotheek over te nemen en Maarten uit te kopen.

Woonquote en Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet
In een hypotheekberekening wordt gebruik gemaakt van tabellen die per inkomen aangeven welk percentage aan hypotheeklasten mag worden besteed. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het percentage van het inkomen dat aan hypotheeklasten mag worden besteed. Dit percentage wordt een woonquote genoemd. Het NIBUD stelt jaarlijks tabellen op met de verschillende woonquotes. De tabellen worden vervolgens gepubliceerd in de Wet Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet regelt de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet. In het voorbeeld van Vera is de woonquote 26,5%.

Beheernormen
Omdat de geldlening niet verstrekt kan worden op grond van de acceptatienormen kan gekeken worden of de geldverstrekker ook beheernormen hanteert. Dit zijn ruimere normen die bij een scheiding gebruikt mogen worden. Bij deze normen mag de maximale verstrekking gebaseerd worden op de werkelijke lasten die Vera betaalt na het overnemen van de woning. Op basis van de beheernormen kan een hogere financiering worden verkregen. Hieronder staan de verschillende mogelijkheden van de beheernormen uiteengezet:

• De annuïtaire toets wordt losgelaten en er kan gekeken worden naar de daadwerkelijke hypotheekvorm. Bestaande of nieuwe aflossingsvrije delen geven meestal een grotere leencapaciteit.
• Er mag een hogere woonquote worden gehanteerd.
• Er mag bij een resterende rentevaste periode van minimaal 3 jaar getoetst worden met de werkelijke (lagere) rente.
• Er wordt soepeler omgegaan met de vaststelling van het inkomen. Inkomen uit bijvoorbeeld partneralimentatie of een uitkering mag meegenomen worden als de overnemende partner deze minimaal 3 jaar ontvangt.
• Bij het vaststellen van het inkomen mag, in situaties waarbij iemand op korte termijn met pensioen gaat, het dan lagere pensioeninkomen buiten beschouwing worden gelaten, tenzij de geldnemer binnen 3 jaar de pensioengerechtigde leeftijd bereikt.
• Er wordt soms soepeler omgegaan met een eventuele negatieve BKR-codering.

De verscheidenheid aan mogelijkheden leidt er in de praktijk regelmatig toe dat de hypotheek op basis van de normen van de geldverstrekker kan worden voortgezet. Het is echter onvoldoende dat een geldverstrekker alleen op basis van het formele acceptatiebeleid akkoord gaat met het voortzetten van de (aangepaste) geldlening. Naast de acceptatietoets van de geldverstrekker zal onderzocht moeten worden of de overnemende partner de hypotheeklasten, nu en in de toekomst, ook daadwerkelijk kan dragen. Het is van groot belang dat er sprake is van een bestendige en passende situatie voor de partner die de woning en hypothecaire geldlening overneemt. Als dit niet goed wordt getoetst kan de betrokken partner in de financiële problemen komen.

NHG-hypotheken
Wanneer een hypothecaire geldlening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verstrekt, dan heeft dat als voordeel dat er beheernormen zijn opgenomen in het beleid van NHG. De meeste geldverstrekkers volgen deze normen. Mocht de geldlening niet met NHG zijn verstrekt, dan is het beleid van de geldverstrekker doorslaggevend. Als je als professional alle hierboven genoemde normen hebt onderzocht weet je zeker dat je alles hebt gedaan om woning behoud te realiseren.

Terug naar Maarten en Vera
Door de verruimingen in de beheernormen kan Vera de geldlening wel verkrijgen. Allereerst mag namelijk een hogere woonquote in de berekening worden opgenomen. De woonquote van Vera op basis van de acceptatienormen bedroeg 26,5%. Door het toepassen van de beheernorm mag deze worden verhoogd naar 31,5%. Op basis van het inkomen van Vera van € 45.000 en bij het toepassen van de verruimingen uit de beheernormen, zou een hypotheek met een maximale maandlast van bruto € 1.181 (€ 45.000 x 31,5% / 12) mogelijk zijn. Ook mag in de berekening rekening gehouden worden met de werkelijke rente van 2% (in plaats van 5%). De resterende rentevast periode van de bestaande hypotheek van Vera is immers nog 6 jaar en daarmee langer dan 3 jaar. Met deze aanpassingen kan Vera een annuïtaire hypotheek dragen van ongeveer € 260.000. Dit is echter nog onvoldoende ten opzichte van de financieringsbehoefte van € 300.000.

Op basis van de GHF-norm mag een hypotheek tot maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij gefinancierd worden. Omdat de woningwaarde € 400.000 is kan Vera € 200.000 omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Hierdoor zal dit deel van de geldlening niet meer kwalificeren als eigenwoningschuld. De rente kan hierdoor niet meer worden afgetrokken. Ondanks dit fiscale nadeel zijn de maandlasten van deze aflossingsvrije lening een stuk lager. De bestaande schuld van € 100.000 dient ten minste annuïtair afgelost te worden in de dan nog resterende periode van 20 jaar om recht op renteaftrek te behouden. Vera heeft immers al voor 10 jaar recht op renteaftrek gehad. Voor de nieuwe annuïtaire geldlening van € 100.000 zal een nieuwe rente gaan gelden. In dit voorbeeld wordt gerekend met een rente van 5%.

De totale nieuwe hypotheekconstructie van € 300.000 geeft Vera een bruto maandlast van € 993. De maandlasten vallen nu binnen de normen en zijn, door het gedeeltelijk omzetten van de lening naar aflossingsvrij, ook beter betaalbaar.

Omdat de maandlasten lager zijn dan de maximale maandlast op basis van de beheernormen, is het voor Vera ook mogelijk om een kleiner deel aflossingsvrij te lenen. Afhankelijk van de financiële positie van Vera en haar wensen kan ervoor gekozen worden om het aflossingsvrije deel van de hypotheek te verkleinen.

Herstructureren
Wanneer de verruimingen uit de beheernormen niet leiden tot een positieve uitkomst, bestaat er bij sommige geldverstrekkers de mogelijkheid tot herstructureren. Bij herstructureren kunnen de acceptatie- en beheernormen geheel worden losgelaten. Er wordt dan gekeken naar de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van de klant en naar het netto besteedbaar inkomen. Om het netto besteedbaar inkomen te bepalen en te onderbouwen kan een inkomsten en uitgavenformulier van Nibud gebruikt worden. De klant dient aan te tonen dat het inkomen bestendig is. Voorbeelden van inkomsten die bij herstructureren meegenomen kunnen worden in de beoordeling zijn:

• Toeslagen
• Persoonsgebonden budget
• inkomsten uit vrijwilligerswerk
• Et cetera

Bij herstructureren kan ook worden afgeweken van de regel dat maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij gefinancierd mag worden.

Herstructureren kan uitsluitend als de financiële situatie van de overnemende partner door verkoop van de woning zal verslechteren. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn als een partner met kinderen een hogere maandelijkse huur moet betalen voor een woning die niet aansluit bij een meerspersoonshuishouden. Ook kan gedacht worden aan een situatie waarbij na verkoop van de woning een restschuld zou ontstaan, die door de klant vervolgens niet te financieren is. Gezien de dalende prijzen op de woningmarkt ligt het voor de hand dergelijke situaties in de toekomst vaker gaan voorkomen.

Conclusie en belang voor de praktijk
Goede begeleiding kan het verschil maken bij woningbehoud na een scheiding. Door inzicht in het beleid van geldverstrekkers en het leveren van maatwerk kunnen alle opties onderzocht worden om woningbehoud mogelijk te maken. Hiermee wordt voorkomen dat cliënten die met een scheiding te maken krijgen de woning onnodig “gedwongen” moeten verkopen.

Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Rob van Dijk (Advies team wonen ING).

Zoek je meer verdieping in dit thema? De Scheidingsdeskundige verzorgt regelmatig de online bijeenkomst: Scheiden &  de eigen woning.