Onverwachts onverdeelde woningen, het komt vaker voor dan dat je denkt!

Je herkent het vast wel. Partijen spreken af dat de woning na de scheiding aan één van beide wordt toebedeeld. Om allerlei redenen wordt dit soms niet geëffectueerd. De consequenties die hieruit voortvloeien zijn niet mals.

Inleiding - Theoretisch kader
Maarten is eigenaar van een woning en trouwt in 2006 met Vera. Er worden geen huwelijkse voorwaarden opgesteld zodat de “oude” wettelijke gemeenschap van goederen van toepassing is. De woning wordt door boedelmenging onderdeel van deze gemeenschap van goederen.

Na een kort huwelijk van 5 jaar tekenen zij, onder begeleiding van een ScheidingsMakelaar, in 2011 een echtscheidingsconvenant.

In dit convenant is bepaald dat de woning voor een geschatte waarde van € 180.000, binnen twee maanden na de datum waarop de echtscheiding is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, aan Maarten wordt toebedeeld. Maarten neemt ook de draagplicht van de hypothecaire geldlening van € 210.500 op zich. De afspraak wordt gemaakt onder de opschortende voorwaarde dat Vera wordt ontslagen uit hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van deze hypotheek. Een opschortende voorwaarde houdt in dat de overeenkomst pas tot stand komt op het moment dat aan deze opschortende voorwaarde is voldaan.

Vera koopt kort na de scheiding een woning waarvoor zij een hypotheek afsluit.

Maarten heeft in 2011 contact opgenomen met de geldverstrekker (hypotheeknemer) in verband met het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid van Vera. De geldverstrekker heeft Maarten laten weten dat alleen hij geregistreerd stond als kredietnemer. Zowel Maarten als Vera ondernemen geen verdere actie om de verdeling te effectueren.

In 2022 heeft Maarten de woning verkocht voor € 285.000. De overwaarde bedroeg op dat moment € 93.335. De notaris heeft Maarten er op dat moment op gewezen dat Vera op dat moment nog juridisch eigenaar was en dat haar medewerking voor levering van de woning noodzakelijk is. Op 15 februari 2022 is de woning, met medewerking van Vera, overgedragen aan de kopende partij. Vera is echter wel van mening dat de helft van de overwaarde aan haar toekomt. Omdat de opschortende voorwaarde nooit is ingetreden en de woning niet door de notaris aan Maarten is geleverd is de woning immers onverdeeld gebleven. Daarnaast stelt Vera dat zij nog lange tijd risico heeft gelopen omdat zij nog hoofdelijk verbonden was en dat zij bij verkoop van de woning met een verlies door Maarten aangesproken zou kunnen worden voor de helft van het verlies.

Gezien de discussie tussen Maarten en Vera heeft de notaris slechts de helft van de verkoopopbrengst aan Maarten uitbetaald. De notaris houdt de andere helft € 46.490 in depot totdat Maarten en Vera overeenstemming hebben bereikt. Maarten en Vera komen er niet uit en raken verwikkeld in een juridische procedure. Het hof is van mening dat Vera geen aanspraak kan maken op de overwaarde en overweegt:

De verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van de uitspraken ligt niet uitsluitend bij Maarten. Zowel Maarten als Vera hebben na de scheiding niets ondernomen om de verdeling te effectueren.

Volgens Maarten was hij zich er niet van bewust dat hij iets moest regelen. De woning stond immers al op zijn naam en de geldverstrekker heeft aangegeven dat alleen hij als schuldenaar bekend was. Het hof vindt het te billijken dat Maarten, die niet juridisch onderlegd is, er vanuit is gegaan dat hij niets hoefde te regelen. Maarten heeft daarnaast voldoende aangetoond dat ze door de ScheidingsMakelaar niet op een voldoende specifieke en duidelijke wijze zijn geïnformeerd over de bedoelde onderdelen van de overeenkomst. Vaststaat dat Maarten gedurende de periode van juridische onverdeeldheid heeft voldaan aan alle betalingsverplichtingen die samenhingen met de geldlening. De lening is bij verkoop van de woning ook volledig afgelost.

Vera is er tot het moment van de verkoop van de woning vanuit gegaan dat alles geregeld was óf zij heeft verzuimd actie te ondernemen. Dat de aansprakelijkheid van Vera niet is opgeheven heeft Vera niet gehinderd. Zij heeft een nieuwe woning kunnen kopen en kon daarvoor een nieuwe hypotheek afsluiten. Het feit dat ze nog was verbonden aan de “oude” schuld is daarbij kennelijk geen belemmering geweest. De aansprakelijkheid van Vera is overigens door de verkoop van de woning en het aflossen van de hypotheek nu wel komen te vervallen. Volgens het hof is Vera zich niet bewust geweest van het risico dat zij nog aansprakelijk was en heeft dit risico haar niet gehinderd. Daarnaast stelt het hof dat Maarten, op basis van de gemaakte afspraken, Vera bij een eventueel verlies niet zou kunnen aanspreken. Het hof vindt het relevant dat Vera nooit actie heeft ondernomen om alsnog te zorgen voor hoofdelijk ontslag en/of verdeling van de woning terwijl er was afgesproken dat dit binnen twee maanden na de echtscheiding plaats had moeten vinden.

Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Vera zich alsnog op de opschortende voorwaarde beroept. In het geval de woning volgens het hof wel onverdeeld was gebleven zou het hof in dit geval op grond van de redelijkheid en billijkheid in de lijn van de afspraken in het echtscheidingsconvenant als peildatum voor de waardering van de woning uitgaan van de datum in het echtscheidingsconvenant en niet de hogere verkoopprijs die ruim 10 jaar na de scheiding is gerealiseerd.

De notaris dient de resterende verkoopopbrengst uit het depot aan Maarten te voldoen.

De Scheidingsdeskundige biedt diverse opleidingen gerelateerd aan het thema de eigen woning: