Onverdeelde woning na scheiding, wie betaalt de kosten van een “dakreparatie”?

Het komt regelmatig voor dat een woning na een relatiebeëindiging langere tijd onverdeeld blijft. Dat brengt risico’s met zich mee. Een woning heeft onderhoud nodig en soms dienen reparaties plaats te vinden. Voor wiens rekening dienen deze kosten te eigenlijk te komen?

Wat was er aan de hand?
Maarten en Vera zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. In 2013 zijn ze gescheiden. Ze zijn overeengekomen dat de woning onverdeeld blijft en dat Vera de woning blijft bewonen.

Maarten vordert in 2020 verdeling van de woning. Dit leidt tot verkoop van de woning op 7 november 2024 voor € 415.000. Met de opbrengst wordt de hypotheek bij de Rabobank afgelost. De vrouw legt beslag op het aan de man toekomende deel van de verkoopopbrengst. Deze beslaglegging houdt onder andere verband met kosten die Vera voor de woning heeft moeten maken.

Vera werd op een zeker moment, na terugkomst van een vakantie, geconfronteerd met een lekkage aan het dak die volgens haar zo ernstig was dat de dakbedekking en het dakkapel vervangen moesten worden. Volgens Vera was dit zo spoedeisend dat ze dit alleen moest beslissen. Wel dient Maarten, omdat hij voor de helft eigenaar van de woning was, volgens haar de helft van de lasten te dragen. Maarten is het daar niet mee eens. Hij is niet gekend ten aanzien van de investeringen en hoeft volgens hem daarom niet mee te betalen.

Wat zijn de juridische kaders?
Na ontbinding van de gemeenschap van goederen geldt het algemene vermogensrecht uit Burgerlijk Wetboek 3.

Artikel 3:170 BW geeft als hoofdregel dat deelgenoten in principe samen en in onderling overleg onderhoud aan de woning kunnen plegen. Voor urgente situaties waarbij er geen gelegenheid is de andere deelgenoot te raadplegen geldt de regel dat de deelgenoot zelfstandige keuzes mag maken.

Artikel 3:172 BW bepaalt dat de kosten die samenhangen met een onverdeelde woning gelijk aan de eigendomsverhouding gedragen moeten worden.

Op basis van bovenstaande wetsartikelen overweegt het Hof Amsterdam als volgt:

Het hof overweegt dat partijen tot 7 november 2024 samen eigenaar van de woning waren. Het beheer geschiedt dan door hen samen, tenzij ze andere afspraken hebben gemaakt.

In geval van een lekkage die acuut verholpen moet worden is een (nood)reparatie een handeling die geen uitstel kan lijden. Tot een dergelijke handeling was Vera bevoegd.

Vervolgstappen als het laten vervangen van de dakbedekking en dakkapel zijn van een andere orde en vallen daar niet onder. Zelfs als deze investeringen noodzakelijk zouden zijn. Dergelijke keuzes kunnen alleen door de deelgenoten gezamenlijk worden gedaan en dat is in dit geval niet gebeurd.

Het gaat in dit geval bovendien om werkzaamheden die doorgaans niet op korte termijn gerealiseerd kunnen worden, maar planning en voorbereiding vergen door de uitvoerder. Er was dus voldoende tijd voor Vera om met Maarten te overleggen.

Vera had, mede gelet op de hoogte van de kosten, moeten overleggen met Maarten. Zij heeft dat niet gedaan en ook niet geprobeerd.

Het hof is van oordeel dat de vordering van Vera met betrekking tot deze kosten dient te worden afgewezen. Vera heeft de investeringen onbevoegd verricht en daarom dienen de kosten die daarmee gemoeid zijn voor haar rekening te blijven.

Belang voor de praktijk
Het is geen uitzondering dat een woning na een relatiebeëindiging onverdeeld blijft. Een woning heeft onderhoud nodig en soms dienen reparaties plaats te vinden. Het is van groot belang dat cliënten die de woning onverdeeld laten afspraken maken over toekomstige kosten ten aanzien van onderhoud en reparaties. Hierdoor weten zij beiden waar ze aan toe zijn en kunnen onvoorziene situaties en teleurstellingen worden voorkomen.

------------------------------------------------------------------------------------

Naar aanleiding van deze uitspraak hebben wij een extra paragraaf toegevoegd in onze modelconvenanten. Deze paragraaf luidt:

Kosten van onderhoud en reparaties
Gedurende de onverdeeldheid van de woning kan het noodzakelijk zijn onderhoud of reparaties uit te voeren. De man en de vrouw komen overeen:

- Onderhoud zal uitsluitend in onderling overleg en na goedkeuring van beiden plaatsvinden. De kosten worden gedragen naar rato van de eigendomsverhouding.

- Opdracht tot reparaties die zo urgent zijn dat zij niet uitgesteld kunnen worden kunnen door beide deelgenoten individueel worden gegeven. Wel dient de andere deelgenoot hier zo snel mogelijk over geïnformeerd te worden. De kosten worden gedragen naar rato van de eigendomsverhouding.

------------------------------------------------------------------------------------

Onze leden met een abonnement op Praktijkondersteuning kunnen de modelconvenanten vinden in de kennisbibliotheek. Wil je ook kunnen beschikken over hoogwaardige en actuele modeldocumenten, upgrade jouw abonnement dan naar Praktijkondersteuning of kijk in onze webshop.

Wil je meer weten over het relatievermogensrecht? Volg dan de bijeenkomst schulden en scheiden.