Wettelijke grondslag voor anti-speculatiebeding bij verdeling woning

Geplaatst op 8 maart 2022

Rechtbank Noord-Holland 9 februari 2022 –  ECLI:NL:RBNHO:2022:1016

Man en vrouw zijn een geregistreerd partnerschap aangegaan. Hierbij hebben zij partnerschapsvoorwaarden opgesteld. Deze houden onder andere in dat iedere goederen gemeenschap is uitgesloten. De man en vrouw zijn beiden eigenaar van een woning waarvoor een hypothecaire geldlening is afgesloten.

De vrouw wenst de woning over te nemen voor een bedrag van € 312.000. Dit bedrag is gelijk aan een taxatierapport dat op 25 mei 2021 is opgesteld.

De man is van mening dat de waarde van de woning tijdens de mondelinge behandeling ter zitting op 12 januari 2022 hoger is omdat de huizenprijzen sindsdien enorm zijn gestegen. Ook vindt hij dat de woning verkocht moet worden aan een derde.

Ter zitting zijn de man en de vrouw overeengekomen dat de woning voor € 325.000 aan de vrouw wordt toebedeeld. De man stelt daarbij als voorwaarde dat er een anti-speculatiebeding wordt overeenkomen. Dit zou inhouden dat als de vrouw de woning binnen 5 jaar verkoopt, de meeropbrengst voor een deel toe zou komen aan de man. De vrouw heeft zich hiertegen verzet en stelt dat er geen wettelijke grondslag voor een anti-speculatiebeding is. Wel geeft zij aan dat zij zal instemmen met het anti-speculatiebeding als de rechtbank meent dat deze grondslag er wel is.

De rechtbank overweegt en beslist:

• Uitgangspunt bij een verdeling is de waarde op het moment van verdelen van de gemeenschap.
• De rechtbank is van oordeel dat er een gerede kans bestaat dat de woning van partijen bij verkoop aan een derde, in een markt waarbij overbieden eerder regel is dan uitzondering, thans aanzienlijk meer zou opbrengen dan de taxatiewaarde en de overeengekomen
  € 325.000.
• De man stemt in met deze lagere waarde omdat hij het de vrouw en kinderen gunt om in de woning te blijven wonen.
• De rechtbank verbindt een anti-speculatiebeding aan de toedeling van de woning aan de vrouw. De wettelijke grondslag hiervoor wordt volgens de rechtbank gevormd door de redelijkheid en billijkheid die de rechtsrelatie tussen ex-partners mede beheerst.

Belang voor de praktijk

In de huidige, overspannen, woningmarkt kan het voorkomen dat één van beide partners bereid is een concessie te doen op de prijs waarvoor de woning aan de andere partner wordt overgedragen. Dat zien we ook in deze uitspraak. Als jouw cliënten hiervoor kiezen is het van belang dat je als scheidingsprofessional wijst op de wettelijke grondslag voor het opnemen van een anti-speculatiebeding. Als dit niet wordt besproken kan een relatie het gevoel krijgen dat diegene niet volledig is geïnformeerd over de juridische kaders welke onderdeel zijn van de basis voor de gemaakte afspraken.

Recent hebben wij een vakartikel gepubliceerd over het gebruik van een anti-speculatiebeding. Het artikel over het gebruik van een anti-speculatiebeding is te lezen op onze website. 

Tips

• De periode waarin het anti-speculatiebeding werkt dient niet te lang te zijn
• Maak duidelijke afspraken over investeringen die tijdens de looptijd van het antispeculatie-beding worden gedaan

Bronnen

• Rechtbank Noord-Holland 9 februari 2022 – ECLI:NL:RBNHO:2022:1016
• Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017 – ECLI:NLGHDHA:2017:736
• Gerechtshof Den Haag 21 maart 2018 – ECLI:NL:GHDA:2018:3403
• Artikel de Meerwaarde van een meerwaardeclausule – de Scheidingsdeskundige

Toets

Maarten en Vera gaan scheiden. Zij komen bij de toedeling van hun woning aan Maarten een anti-speculatiebeding overeen voor een periode van 3 jaren. Na 1 jaar verkoopt Maarten de woning voor € 100.000 meer dan de overeengekomen prijs bij de scheiding. Maarten voldoet in verband met het anti-speculatiebeding € 50.000 aan Vera. Wat is juist?

A. Omdat Vera nog een nabetaling van € 50.000 ontvangt wordt haar eigenwoningreserve met dit bedrag verhoogd
B. Als Maarten geld zou moeten lenen om deze € 50.000 te voldoen, wordt deze lening, indien wordt voldaan aan de aflossingseis, gezien als een eigenwoningschuld
C. Vera ontvangt € 50.000. Dit bedrag verhoogt de eigenwoningreserve niet. Wel gaat het bedrag behoren tot de grondslag van box 3
D. Maarten kan door het voldoen van deze verplichting € 50.000 aftrekken als persoonsgebonden aftrek

Antwoord

C, fiscaal gezien staan de afspraken die zien op een meer- of minderwaardeclausule los van de eigenwoningregeling. Een eventuele afrekening met een ex-partner in verband met de clausule kan hierdoor niet leiden tot een eigenwoningschuld of een eigenwoningreserve.