De meerwaarde van een meerwaardeclausule

Geplaatst op 9 februari 2022

De waarde van een woning kan in de huidige, overspannen, markt eigenlijk pas echt goed worden vastgesteld na een ‘biedingsstrijd’. Een ton overbieden is daarbij geen uitzondering. In de financiële afwikkeling van een scheiding waarbij een van beide ex-partners de woning overneemt, zijn de verhoudingen echter bijzonder. Bij de overdragende partner kan de zorg bestaan dat de woning kort na de scheiding met winst wordt verkocht. Deze zal om die reden eerder geneigd zijn om de woning te willen verkopen. Anderzijds is er vaak ook veel aan gelegen dat een van beide partners, meestal vanwege de kinderen, in de echtelijke woning kan blijven. Om discussie over de waarde bij scheiding te voorkomen, kan een meerwaardeclausule mogelijk uitkomst bieden. Hiermee wordt voorkomen dat de woning kort na de scheiding met winst wordt verkocht en de ex-partner het nakijken heeft. Omdat aan de meerwaardeclausule risico’s kleven, is het belangrijk dat je als scheidingsprofessional weet wat de aandachtspunten zijn.

Bij het opnemen van een meerwaardeclausule in een scheidingsconvenant wordt afgesproken dat de ex-partner een percentage van de meerwaarde ontvangt als de woning binnen een bepaalde periode wordt verkocht door degene die de woning bij de scheiding heeft overgenomen. Aan deze meerwaardeclausule wordt redelijkerwijs vaak ook de tegenhanger gekoppeld: de minderwaardeclausule. Indien de woning binnen een bepaalde periode wordt verkocht voor minder dan de bij de echtscheiding bepaalde waarde, dan betaalt de ex-partner mee aan het verlies. Door zowel de waardedalingen als waardestijgingen op te nemen ontstaat een evenwichtige afspraak.

Op het eerste oog lijkt het opnemen van deze clausule een sympathieke oplossing om partijen tot afspraken te bewegen. Degene die de woning overdraagt hoeft hierdoor niet bang te zijn dat zijn of haar partner via de grillige woningmarkt “extra overwaarde” bij doorverkopen in zijn of haar zak steekt. Het opnemen van een meerwaardeclausule in het echtscheidingsconvenant breng een aantal civiele en fiscale aandachtspunten met zich mee.

Inhoud van de afspraken

Een waardestijging of -daling van een woning kan verschillende oorzaken hebben. Bij de redactie van de clausule is het verstandig om met cliënten te bespreken hoe zij hiermee om willen gaan. De volgende vragen kunnen (in ieder geval) gesteld worden:

• Welke termijn wordt er afgesproken?
• Wat als de prijzen op de huizenmarkt zijn gedaald of gestegen gedurende die termijn (autonome waardeverandering)?
• Wat wordt er afgesproken als de overnemende partner tussentijds investeringen doet welke van invloed zijn op de waarde van de woning? Of juist de omgekeerde situatie: de overnemende partner onderhoudt de woning niet voldoende waardoor de waarde daalt?
• Wat als er andere externe waarde bepalende factoren zich voordoen gedurende de afgesproken termijn? (wijziging bestemmingsplan, bebouwing van de omgeving, verontreiniging, ontstane geluidsoverlast etc.)
• Wat als de woning wordt doorverkocht aan familie, vrienden of een eventuele nieuwe partner? Hoe is dan geborgd dat er een marktconforme prijs wordt gehanteerd?
• Welke afspraken worden er gemaakt over de verkoopkosten bij verkoop aan derden?

In onze visie zouden cliënten ernaar moeten streven de termijn van de meerwaardeclausule zo kort mogelijk te houden, bijvoorbeeld 1 á 2 jaar. Het doel van de scheiding en de overname van de woning door een van beiden is om definitief te ontvlechten. Het opnemen van een meerwaarde- en minderwaardeclausule verhindert dat. Bovendien kunnen er meer discussies ontstaan over de waardeverandering van de woning naarmate de termijn langer is.

Vastlegging van de afspraken

De afspraken dienen zo duidelijk en volledig mogelijk te worden vastgelegd in het convenant. Wij raden daarbij aan de overwegingen van cliënten zo uitgebreid mogelijk op te nemen. Zo wordt discussie voorkomen op het moment dat de clausule wordt ‘ingeroepen’.

Fiscale aspecten

Bij het opnemen van een meerwaardeclausule in een scheidingsconvenant dient ook rekening te worden gehouden met fiscale aspecten. Dat gaat enerzijds om de inkomstenbelasting en anderzijds om schenkbelasting.

A. Inkomstenbelasting

De vraag die in de praktijk vaak wordt gesteld is of de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting in gevaar kan komen door het opnemen van een meer- of minderwaardeclausule. In art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001 is immers bepaald dat de waardeverandering van de woning de belastingplichtige grotendeels moet aangaan om als fiscale eigen woning te kunnen worden aangemerkt. Grotendeels is volgens een beleidsbesluit[1] een belang van minimaal 50%.[2] Afspraken waarbij de toekomstige overwaarde bij helfte wordt gedeeld vormen derhalve geen belemmering voor de eigenwoningregeling. Door overdracht van de woning is er geen sprake meer van eigendom ten aanzien van de woning. Fiscaal gezien staan de afspraken die zien op een meer- of minderwaardeclausule los van de eigenwoningregeling. Een eventuele afrekening met een ex-partner in verband met de clausule kan hierdoor niet leiden tot een eigenwoningschuld of een eigenwoningreserve.

Voorbeeld

Tom en Claire gaan in 2021 in goed overleg uit elkaar. Claire mag de woning overnemen voor € 500.000. Om te voorkomen dat Claire de woning kort na de scheiding voor een hoger bedrag doorverkoopt, komen zij een meer(minder)waardeclausule overeen. Indien Claire de woning binnen twee jaar verkoopt, deelt Tom voor de helft mee in de waardestijging of -daling. Kort na de scheiding verkoopt Claire de woning voor € 560.000. De eigenwoningschuld van Claire bedraagt op dat moment € 400.000. Claire realiseert door verkoop van de woning een opbrengst van € 160.000. Dat is tevens de gerealiseerde eigenwoningreserve. In verband met de clausule dient zij nog € 30.000 aan Tom te betalen. Dit betekent dat zij bij de aankoop van een volgende eigen woning € 30.000 uit eigen vermogen moet inbrengen of moet accepteren dat een deel van de lening in box 3 valt. Voor Tim leidt de ontvangen € 30.000 niet tot een eigenwoningreserve.

B. Schenkbelasting

Om heffing van schenkbelasting te voorkomen zou naast een eventuele meerwaarde ook een eventueel verlies moeten worden gedeeld. Vandaar dat aan een meerwaardeclausule vaak tevens de tegenhanger in de vorm van de minderwaardeclausule is gekoppeld. Wanneer alleen een meerwaarde hoeft te worden gedeeld zou het kunnen dat de ex-partner wordt bevoordeeld door de afspraken. Dit kan door de Belastingdienst worden aangemerkt als een belaste schenking. In de literatuur worden over dit vraagstuk echter verschillende standpunten ingenomen.

Slot

De meer(minder)waardeclausule kan in deze tijd een aantrekkelijk middel zijn om overeenstemming te bereiken over de waarde van de woning bij een verdeling of verrekening. Doordachte en zorgvuldig vastgelegde afspraken voorkomen daarbij toekomstige discussies bij een eventueel beroep op deze clausule.

In de scheidingsconvenanten van de Scheidingsdeskundige is de meer(minder)waardeclausule als optie opgenomen[3]. Het gebruiken van deze clausule vraagt de nodige kennis en maatwerk. Door gebruik te maken van onze modeldocumenten krijg je de nodige bouwstenen om de meer(minder)waardeclausule zorgvuldig vast te leggen. De specifieke of bijzondere afspraken die jouw cliënten wensen te maken in verband met een dergelijke clausule kun je aan deze modelbepaling toevoegen. De documenten kun je via onze webshop bestellen.

Artikel in convenant:

Anti-speculatiebeding

Overwegingen

Wij adviseren eerst overwegingen van cliënten op te nemen. Voorbeelden ter inspiratie

• De man en de vrouw willen graag dat de vrouw met de kinderen in de woning kunnen blijven wonen. Het is daarom hun wens dat de vrouw de woning overneemt.
• De man en vrouw willen een zakelijke prijs overeenkomen.
• Gezien de grillige woningmarkt waarbij een biedingsstrijd geen uitzondering is, is het onmogelijk de waarde in het economisch verkeer nauwkeurig vast te stellen.
• De man en de vrouw schatten de waarde economisch verkeer op @@@@. Zij hebben zich hierover laten adviseren door @@@makelaar/taxateur/@@@
• Om te voorkomen dat de woning, kort na de overdracht, met winst wordt doorverkocht komen de man en de vrouw een antispeculatiebeding overeen. De mogelijkheid dat eventuele overwaarde boven de vastgestelde prijs kort na afwikkeling van de scheiding te gelde wordt gemaakt en uitsluitend aan de man/vrouw zou toekomen wordt hiermee uitgesloten.
• De man en de vrouw vinden een termijn van twee jaar redelijk.
• De man en vrouw vinden het redelijk dat eventuele overwinst of verlies volledig bij diegene terecht komt die de woning heeft overgenomen.

3.13       Indien de @man@vrouw de in artikel 3.1 gemelde woning binnen @jaar na heden vervreemdt, is @hij@zij verplicht de toekomstige waardeontwikkeling daarvan gelijkelijk te verdelen met @vrouw@man.

Indien en voor zover de toekomstige verkoopopbrengst van bovengenoemde woning onder aftrek van de verkoopkosten hoger is dan € @ (doorgaans de waarde bij 3.2), is de @man@vrouw aan de @man@vrouw een bedrag verschuldigd gelijk aan de helft van het verschil tussen € @ en de verkoopopbrengst na kosten.

Indien en voor zover de toekomstige verkoopopbrengst van bovengenoemde woning onder aftrek van de verkoopkosten lager is dan € @, is de @man@vrouw aan de @man@vrouw een bedrag verschuldigd gelijk aan de helft van het verschil tussen € @ en de verkoopopbrengst na kosten.

Eventueel Het door de @man@vrouw aan de @vrouw@man verschuldigde bedrag wordt gecorrigeerd met de door de @man@vrouw gedane investeringen aan de woning ten bedrage van € @.

Betaling van bedragen uit hoofde van deze overeenkomst vinden uiterlijk plaats ten tijde van de notariële levering van de woning aan een derde.

[1] Verzamelbesluit 24 november 2009, nr. CPP2009/2342M

[2] Zie onderdeel 1.6.2.

[3] Zie variant B, Artikel 3.13, tweede optie van de modelconvenanten