Gewijzigd vaststellen eigenwoningreserve, nieuwe advieskansen!

Geplaatst op 2 april 2019

Bij de vervreemding van een gezamenlijke woning kan een eigenwoningreserve worden gerealiseerd. Deze wordt in principe aan beide cliënten voor de helft toegerekend. Het kan voorkomen dat de hoogte van deze, door de belastingdienst, vastgestelde eigenwoningreserve niet in lijn is met de daadwerkelijke financiële opbrengst. Dat kan tot (grote) fiscale schade leiden. Deze schade is op te lossen op het moment dat de woning tot een zogenaamde eenvoudige gemeenschap behoort (samenwoners en gehuwden met uitsluiting van iedere goederen gemeenschap).

Dit onderwerp biedt interessante advieskansen voor de scheidingsbegeleider en financieel adviseur!

Verdieping:

Bij de vervreemding van een gezamenlijke woning kan een eigenwoningreserve worden gerealiseerd[1]. Een eigenwoningreserve wordt concreet bij de volgende gebeurtenissen gerealiseerd:

Verkoop van de woning aan een derde
- Beide partners realiseren een eigenwoningreserve
Toedeling van de woning aan één van beide partners
- De partner die de woning vervreemd realiseert een eigenwoningreserve
Aflopen scheidingsregeling
- Na twee jaren na feitelijk vertrek uit de woning realiseert de vertrekkende partner de eigenwoningreserve.
Aflopen verhuisregeling
- Na aflopen van de verhuisregeling (lopend jaar + 3) wordt de eigenwoningreserve gerealiseerd door diegene waarvan de verhuisregeling afloopt.

Indien de woning onderdeel is van een huwelijksgemeenschap wordt deze eigenwoningreserve aan beide partners voor de helft toegekend[2]. Ook bij stellen die een woning hebben die behoort tot een eenvoudige gemeenschap[3] zal de eigenwoningreserve bij een gelijke eigendomsverhouding in principe aan beide partners voor de helft worden toegekend[4].

Deze wettelijke regeling kan bij uw cliënten tot een groot fiscaal knelpunt leiden. De financiële schade die hieruit voortvloeit kan in een meerjarenperspectief zeer groot zijn. In onderstaande casus wordt het hierboven genoemde knelpunt nader toegelicht.

Maarten en Vera zijn gehuwd. Tijdens het huwelijk wordt een woning van 400.000 verworven. De woning behoort tot de huwelijksgemeenschap[5]. Maarten heeft € 100.000 privévermogen[6] geïnvesteerd bij de verwerving van de woning. In casu leidt deze investering tot een vergoedingsrecht[7]. Er is een geldlening afgesloten van 300.000 (volledig annuïtair). Na 10 jaar gaan Maarten en Vera scheiden. De resterende schuld bedraagt op dat moment nog € 220.000. De waarde van de woning is op het moment van scheiden € 400.000.

Casus 1 Vera neemt de woning over.

Vera neemt de woning en de draagplicht van de schuld over. Zij wordt hierdoor overbedeeld. In het kader van de verdeling van de woning dient Vera aan Maarten € 140.000 te voldoen. In totaal heeft zij een financieringsbehoefte[8] van € 360.000 (220.000 + 140.000).

De maximale eigenwoningschuld van Vera bedraagt echter € 310.000 (200.000 verwerving + 110.000 bestaande eigenwoningschuld)[9]

Conclusie

In verband met het afrekenen van het vergoedingsrecht zal € 50.000 van de nieuwe geldlening in box 3 vallen. De rente die hiervoor in de toekomst wordt voldaan kan niet worden afgetrokken. Over een periode van 10 jaar berekend leidt dit tot circa € 5.000 euro schade (2,5% rente over 50.000 en een belastingvoordeel van 40%).

Casus 2 de woning wordt verkocht aan derden

De woning wordt voor € 400.000 verkocht. De geldlening van € 220.000 wordt afgelost. Maarten krijgt zijn inbreng van € 100.000 terug. De resterende € 80.000 wordt bij helfte verdeeld. Beiden krijgen derhalve € 40.000.

Vera verwerft een nieuwe woning van € 240.000.

Haar maximale eigenwoningschuld bedraagt € 150.000 (€ 240.000 verwerving minus € 90.000 eigenwoningreserve).

In verband met het vervreemden van de woning realiseert Vera een eigenwoningreserve van
€ 90.000. Haar daadwerkelijke opbrengst na afwikkeling van de woning bedraagt slechts € 40.000. Dit knelpunt hangt wederom samen met het vergoedingsrecht. Van de nieuwe geldlening zal derhalve € 50.000 in box 3 vallen. De rente die hiervoor in de toekomst wordt voldaan kan niet worden afgetrokken. Over een periode van 10 jaar berekend leidt dit tot circa € 5.000 euro schade (2,5% rente over € 50.000 en een belastingvoordeel van 40%).

Dit probleem is voor deze doelgroep niet op te lossen[10]. In het kader van een zorgvuldige advisering dient een financieel adviseur cliënten te wijzen op dit knelpunt. Gebeurt dit niet dan leven cliënten in de veronderstelling dat zij lagere netto maandlasten hebben dan in de werkelijkheid eigenlijk het geval is. Daarnaast speelt hier het risico op overcreditering.

Oplossing voor eenvoudige gemeenschappen!

Bij stellen waarvan de woning tot een eenvoudige gemeenschap (samenwoners en gehuwden zonder huwelijksgemeenschap) behoort kan deze schade worden voorkomen. Deze stellen kunnen bij een scheiding een verzoek indienen bij de belastingdienst om de eigenwoningreserve gewijzigd vast te stellen[11]. Dan kan door te stellen dat de inbreng van eigen middelen (verwerving of aflossing) gevolgen heeft gehad voor de interne draagplicht van de gezamenlijk aangegane schuld. Hierdoor kunt u de eerder genoemde fiscale schade voor uw cliënten wegnemen.

De ScheidingsDeskundige heeft speciaal voor de financiële (scheidings)adviseur de “Toolkit Vaststellen Eigenwoningreserve” ontwikkeld. Met deze toolkit kunt u in de betreffende situaties uw cliënten efficiënt en doelgericht helpen bij het verzoeken van een gewijzigde eigenwoningreserve. U kunt hiermee de fiscale schade voor uw cliënten wegnemen. Hiermee kunt u uw betaalde dienstverlening uitbreiden. U onderscheidt zich hiermee tevens van andere aanbieders.

De Toolkit bestaat uit:

Uitleg en handleiding adviseur
- Theorie
- Stroomschema doelgroepbepaling
Communicatie aan uw client
- Uitleg en specifieke knelpunten en daarmee samenhangende schade, mogelijkheid wegnemen problemen kosten begeleiding (voorstel dienstverlening)
Communicatie belastingdienst.
- Uitleg
- Sjabloonbrief verzoek gewijzigd vaststellen Eigenwoningreserve

Via onze webshop kunt u de “Toolkit vaststellen Eigenwoningreserve” bestellen.

Toolkit Eigenwoningreserve

Wij hopen hiermee een bijdrage te leveren aan uw adviespraktijk. Veel succes!

[1] Art. 3.119aa Wet IB 2001

[2] Art. 3.119aa lid 5 Wet IB 2001 jo.

Website belastingdienst

[3] Gemeenschap tussen samenwoners of gehuwden met huwelijkse voorwaarden zonder beperkte gemeenschap van woning

[4] Uitgaande van een gelijke eigendomsverhouding

[5] Gemeenschap van goederen of beperkte gemeenschap overeengekomen in huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden.

[6] Vermogen dat geen onderdeel is geworden van de goederen gemeenschap.

[7] Art. 1:95 lid 2 BW

[8] Verwervings- en financieringskosten worden voor eigen rekening genomen.