6 januari 2026
In ons vakgebied gaat veel aandacht uit naar de koopwoning. Ruim 40% van de woningvoorraad in Nederland bestaat echter uit huurwoningen. Daarom delen we in dit artikel relevante aandachtspunten voor de scheidingspraktijk over het onderwerp huren.
Inleiding
Wanneer partners met een huurwoning uit elkaar gaan, moet worden vastgesteld wie in de woning kan blijven wonen. De belangen zijn groot: voor veel mensen is alternatieve woonruimte niet direct beschikbaar. Een koopwoning of een huurwoning in de particuliere sector ligt financieel vaak buiten bereik, terwijl de vertrekkende partij doorgaans niet ingeschreven staat voor sociale huur of hiervoor onvoldoende wachttijd heeft opgebouwd. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn lang: uit onderzoek van de NOS bij 43 grotere gemeenten bleek dat de gemiddelde wachttijd 7 jaar bedraagt. Het toedelen van het huurrecht van de huurwoning kan dan ook inzet worden van flinke discussies bij een scheiding.
Wettelijk kader
In het huurrecht bestaat er onderscheid tussen gehuwden[1] en informeel samenwonenden. Gehuwden worden op het moment van sluiten van het huwelijk van rechtswege medehuurder, mits zij het hoofdverblijf hebben in de huurwoning. Het huwelijksvermogensregime heeft hierop geen invloed: zowel bij de wettelijke gemeenschap van goederen als bij huwelijkse voorwaarden ontstaat medehuurderschap voor de echtgenoot. Het is evenmin relevant of het huurcontract voor of tijdens het huwelijk is aangegaan.[2] Door het huwelijk wordt de echtgenoot aansprakelijk voor het huurcontract.[3] Dit betekent onder meer dat deze na het aangaan van het huwelijk:
Voor informeel samenwonenden ligt dit anders. De partner wordt alleen huurder wanneer:
Een bepaling in een samenlevingscontract waarin staat dat een partner als medehuurder zal worden aangemeld, creëert op zichzelf geen medehuurderschap richting de verhuurder.[7] Het komt voor dat partijen wel een dergelijke bepaling in hun samenlevingsovereenkomst hebben opgenomen, maar hier vervolgens geen uitvoering aan hebben gegeven.
Bij een echtscheiding of ontbinding van een geregistreerd partnerschap hebben beide partijen evenveel recht op voortzetting van het huurcontract. Het is niet relevant op welke naam het huurcontract oorspronkelijk stond. Ook samenwoners die samen op het huurcontract staan (als huurder of medehuurder) hebben gelijke rechten als het gaat om het toedelen van het huurcontract. Staat een samenwonende partner niet op het huurcontract, dan komt het huurrecht uitsluitend toe aan degene op wiens naam het contract staat.
Toedelen huurrecht bij scheiding
Toedeling in onderling overleg
Idealiter bereiken partijen zelf overeenstemming over wie in de huurwoning blijft wonen. In het convenant leggen ze vast aan wie het huurrecht van de woning wordt toebedeeld.
Wanneer de vertrekkende partij nog geen alternatieve woonruimte heeft gevonden, spreken partijen vaak een tijdelijke periode van medegebruik af. Dit vraagt om duidelijke afspraken in het convenant over:
Soms kiezen partijen ervoor om het huurrecht vooralsnog niet toe te bedelen. Ze laten in het midden wie in de woning blijft. In het convenant spreken ze af dat de partij die het eerst vervangende woonruimte vindt vertrekt en dat het huurrecht vervolgens toebedeeld wordt aan de andere partij. Hoewel dit een pragmatische oplossing lijkt, is het risico groot dat deze onduidelijke afspraak over het huurrecht na de scheiding tot conflicten leidt.
Toedeling middels een juridische procedure
Indien partijen er niet in slagen om samen afspraken te maken over de huurwoning, is het voor gehuwden mogelijk om via een voorlopige voorziening[8] de familierechter te vragen om één van beiden het uitsluitende gebruik van de echtelijke huurwoning tijdelijk toe te kennen. Voor samenwoners bestaat deze mogelijkheid niet. Wel kunnen zij via een kort geding de rechter verzoeken tot het uitsluitend gebruik van de woning. De rechtbank Rotterdam oordeelt dat de kortgedingprocedure ook openstaat voor samenwoners zonder samenlevingsovereenkomst, ook al is er in dat geval geen formele grondslag voor een vordering tot alleengebruik van de woning. De rechtbank beschouwt dit als een leemte in de wet en acht het redelijk en billijk om eenzelfde belangenafweging te maken als de familierechter bij de voorlopige voorziening.[9]
Ook kunnen gehuwden de rechter verzoeken om in een bodemprocedure het huurrecht toe te delen aan één van beiden.[10] Voor samenwoners die beiden het huurrecht hebben geldt een soortgelijke regeling.[11]
De partij die het huurrecht op grond van de gerechtelijke uitspraak niet toegewezen krijgt, verliest dit met ingang van een door de rechter vastgestelde datum. Vanaf die datum is diegene niet langer aansprakelijk voor het huurcontract. De verhuurder is gebonden aan deze uitspraak.
Bij het toedelen van het huurrecht in een juridische procedure, maakt de rechter een belangenafweging, daarbij rekening houdend met alle omstandigheden van het geval. Jurisprudentie laat zien dat de volgende belangen daarbij een rol spelen:
Geen huurcompensatie bij scheiding
De Hoge Raad heeft in 2007 beslist dat een toedeling van het huurrecht in beginsel niet leidt tot een vergoeding vanwege overbedeling, zelfs niet als de huurprijs aanzienlijk lager is dan de markthuur of als er verbeteringen zijn aangebracht in de woning.[13] Een dergelijke overbedelingsvordering is alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk. Te denken valt aan:
Het informeren van de verhuurder
Het verdient aanbeveling om de verhuurder te informeren op het moment dat het huurrecht bij een scheiding overgaat naar één van de partijen. Als beide partijen als hoofdhuurder op het huurcontract staan en het huurrecht is niet toegewezen door een rechter, is toestemming van de verhuurder nodig voor deze wijziging.
De website van de verhuurder heeft doorgaans standaardformulieren om deze wijziging door te geven. De verhuurder bevestigt de wijziging schriftelijk. In geval dat de toewijzing van het huurrecht niet via de rechter is verlopen, kunnen er bij het niet informeren van de verhuurder problemen ontstaan met betrekking tot aansprakelijkheid van de vertrekkende partner. Deze kan worden aangesproken in situaties waarbij de achterblijvende partner de huur niet betaalt of schade veroorzaakt aan de huurwoning.
Woonurgentie
Door een scheiding is behoefte aan woonruimte vaak urgent. In sommige situaties is het daarom mogelijk om voorrang te krijgen op de toekenning van een sociale huurwoning. De meeste gemeenten hebben hiervoor regels opgesteld in een huisvestingsverordening. Een scheiding of relatiebeëindiging alleen is zelden of nooit reden genoeg om urgentie te verkrijgen. Bepaalde gemeentes maken een uitzondering als er minderjarige kinderen betrokken zijn, op voorwaarde dat de aanvrager van de urgentie een minimaal aantal dagen per week voor de kinderen zorgt. Vaak moet het ouderschapsplan ter onderbouwing meegestuurd worden met de urgentieaanvraag.
Sommige ouders proberen hun ouderschapsplan te ‘optimaliseren’ met het oog op de urgentieaanvraag. Ze vragen aan de scheidingsprofessional om in het ouderschapsplan een andere zorgverdeling op te nemen dan de feitelijke zorgverdeling. Door op papier meer zorgdagen toe te kennen aan de urgentieaanvrager hopen ze de kansen op urgentie te vergroten.
Wij ontraden scheidingsprofessionals ten zeerste om aan dergelijke constructies mee te werken. Dit kan worden beschouwd als een vorm van fraude. Ook kan de onjuiste vastlegging van de zorgverdeling tot grote problemen leiden als er na de scheiding een geschil ontstaat over dit onderwerp. Het risico is groot dat een rechter de fictieve zorgverdeling uit het getekende ouderschapsplan als vertrekpunt gebruikt waardoor er bijvoorbeeld een te hoge alimentatieverplichting wordt vastgesteld of een ouder minder zorgtijd voor de kinderen krijgt dan oorspronkelijk de bedoeling was.
Huurtoeslag
Huurtoeslag kan een belangrijke inkomensondersteuning zijn na de scheiding. Vanaf 1 januari 2026 komen meer mensen hiervoor in aanmerking:
Anders dan bij andere toeslagen[14], kan de huurtoeslag voor gehuwden en geregistreerd partners al aangevraagd worden vanaf de eerste van de maand nadat partijen op een verschillend adres staan ingeschreven. Het verzoekschrift tot scheiding hoeft dus nog niet te zijn ingediend.
Aandachtspunt bij de huurtoeslag is dat de vermogensgrens aanmerkelijk lager ligt dan bij andere toeslagen. In 2026 is het maximale toegestane vermogen voor alleenstaanden € 38.479 (peildatum 1-1-2026). Heeft jouw cliënt op 1 januari een te hoog vermogen voor de huurtoeslag? Dan kan het verstandig zijn om in het jaar van verbreken van het fiscaal partnerschap te kiezen voor voljaarspartnerschap. Door het box 3-vermogen aan de ex-partner toe te rekenen, blijft het vermogen van de huurder voor het betreffende jaar onder de vermogensgrens.
Conclusie
Bij scheidingen kunnen verschillende huurgerelateerde onderwerpen een rol spelen, elk met hun eigen juridische en praktische valkuilen. De combinatie van krapte op de woningmarkt, strenge urgentiecriteria, veranderende regels rondom huurtoeslag en de uiteenlopende positie van gehuwden en samenwoners maakt goede begeleiding essentieel.
Als scheidingsprofessional kun je voor cliënten het verschil maken door tijdig aandacht te besteden aan het huurcontract, de positie van beide partners, de financiële gevolgen en de opties voor passende woonruimte. Heldere afspraken kunnen vaak problemen na de scheiding voorkomen en zorgen ervoor dat cliënten niet worden geconfronteerd met onverwachte risico’s of vertraging bij het verkrijgen van huurtoeslag of woonruimte.
[1] De regels voor gehuwden zijn ook van toepassing op geregistreerd partners, art. 7:266 lid 1 BW
[2] Art. 7:266 lid 1 BW
[3] Art 7: 266 lid 2 BW
[4] Art 7: 212 jo. 7:217 BW jo. 7:218 BW
[5] Art. 7:201 lid 1 BW
[6] Art. 7:267 lid 1 BW. Indien de verhuurder geen toestemming geeft, kunnen de huurder en de beoogd medehuurder de rechter vragen om te bepalen dat er sprake is van medehuur.
[7] Art. 7:267 lid 1 BW
[8] Art. 822 RV
[9] Rechtbank Rotterdam 25 januari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:410
[10] Art. 7: 266 lid 5 BW
[11] Art. 7:267 lid 7 BW en Hoge Raad 24-12-2021, ECLI:NL:HR:2021:1964
[12] Hoge Raad 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202 en Rechtbank Rotterdam 17-2-2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3282
[13] Hoge Raad 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202
[14] Bij samenwonenden speelt dit onderscheid geen rol, omdat het toeslagpartnerschap bij samenwoners in alle gevallen verbroken wordt op het moment dat partijen op een verschillend adres ingeschreven staan.
Ben jij als professional betrokken bij scheidingen? Wil je jouw kennis op een efficiënte manier actueel houden en verder blijven ontwikkelen? Meld je dan aan voor Permanent Actueel van De Scheidingsdeskundige.
