Duidelijkheid over vaststellen aandeel eigenwoningschuld!

Geplaatst op 19 september 2017

Op 14 april jl. heeft de staatssecretaris van Financiën in zijn Kamerbrief [1] een aantal aannames gedaan die van invloed zijn op het vaststellen van de hoogte van de eigenwoningschuld in de situatie dat er sprake is van een eenvoudige gemeenschap [2]. Indien één van beide deelgenoten bij de verwerving van een woning eigen middelen inbrengt, zou er volgens hem altijd sprake zijn van een vergoedingsrecht. Deze veronderstelling zorgt voor diverse fiscale problemen die in de Kamerbrief uiteen zijn gezet.

Op 22 mei jl. heb ik samen met vakgenoot Rob Timmermans een artikel gepubliceerd waarin wij stilstaan bij de aannames van de staatssecretaris en de knelpunten die hierdoor ontstaan. In verband met onze zorgen sluiten wij ons artikel af met de volgende oproep:

“Het is van belang dat er op voorhand duidelijkheid komt over hoe de wetgever en in het verlengde hiervan de Belastingdienst met dergelijke problematiek om zal gaan.”

De Belastingdienst geeft nu duidelijkheid over dit vraagstuk!

Hoe zat het ook alweer?

Regelmatig komt het voor dat één van beide partners bij de aankoop van een gezamenlijke woning eigen middelen inbrengt. Naast het inbrengen van eigen middelen bij de verwerving kan het voorkomen dat de gezamenlijk aangegane schuld gedurende de relatie door één van beide partners wordt afgelost. Het inbrengen van eigen middelen bij de verwerving of een aflossing kan op twee manieren worden uitgelegd: [3]

1. Vergoedingsrecht

Door het inbrengen van eigen middelen kan een vergoedingsrecht ontstaan. Eén van beide partners heeft in verband met deze investering een vordering op de andere partner van in beginsel de helft van het geïnvesteerde bedrag. [4] De gezamenlijk aangegane geldlening, waarvoor zij beiden volledig hoofdelijk aansprakelijk zijn, wordt in dat geval voor gelijke delen gedragen. [5]

2. Afwijkende interne draagplicht

Een andere uitleg is dat de deelgenoten de gezamenlijk aangegane schuld door de eigen inbreng in een andere onderlinge verhouding dragen. Bij de ene partner is de draagplicht ten aanzien van de gezamenlijke schuld in dat geval groter dan die van de partner die de eigen middelen heeft ingebracht. In het verlengde hiervan geldt dat ook voor de fiscale eigenwoningschuld. Voor de goede orde wil ik benadrukken dat dit vraagstuk uitsluitend ziet op situaties waarbij er sprake is van een eenvoudige gemeenschap.

Omdat veel stellen geen onderlinge afspraken maken over de inbreng van eigen middelen is het in de praktijk niet te herleiden of er sprake is van een vergoedingsrecht of van een afwijkende interne draagplicht. Hierdoor is het niet vast te stellen welk deel van de fiscale eigenwoningschuld aan de individuele partners toegerekend kan worden. Dit leidt tot diverse veel voorkomende fiscale knelpunten die aan de hand van de volgende casus worden verduidelijkt:

Geformuleerde casus en vraag: [6]

Maarten heeft zijn eigenwoning verkocht. Op de eigenwoning rustte een eigenwoningschuld van € 100.000. Bij verkoop is een eigenwoningreserve van € 50.000 gerealiseerd. Maarten en Vera (ongehuwd) kopen samen een woning van € 200.000, gefinancierd met een annuïteitenhypotheek van € 100.000, een aflossingsvrije hypotheek van € 50.000 en € 50.000 eigen vermogen van Maarten (verkoopopbrengst).

Vraag: Wat zijn de gevolgen voor de aftrek van de eigenwoningrente?

Antwoord staatssecretaris:

De uitwerking van deze vraag vloeit primair voort uit de wijzigingen in de eigenwoningregeling per 1 januari 2013. Relevant daarbij is dat Maarten onder het overgangsregime van de eigenwoningregeling valt omdat hij op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had. Uitgangspunt hierbij is dat Maarten en Vera de schulden voor de eigenwoning gezamenlijk zijn aangegaan.

Maarten en Vera dienen ieder voor zich te bepalen of zij recht hebben op renteaftrek ter zake van (hun deel van) de schuld. Omdat Maarten en Vera fiscaal partner zijn, mogen zij de (negatieve) belastbare inkomsten uit eigenwoning bij elkaar optellen en in de aangifte inkomstenbelasting in aanmerking nemen in de onderlinge verhouding die zij kiezen. [7] Zowel Maarten als Vera heeft een aandeel van 50% in de eigenwoning. Daartegenover staat dat beiden een aandeel van 50% hebben in de annuïteitenhypotheek van € 100.000 en een aandeel van 50% in de aflossingsvrije hypotheek van € 50.000.

Maarten gebruikt zijn eigenwoningreserve van € 50.000 om een deel van de aankoop van de gezamenlijke eigenwoning te financieren. Maarten financiert daarmee voor een deel de aankoop van de eigenwoning van Vera. Hierdoor ontstaat een vordering van € 25.000 van Maarten op Vera die voor Maarten een box 3-bezitting vormt en voor Vera een box 3-schuld (schulden aan de partner kwalificeren niet als eigenwoningschuld [8]).

Voor Maarten is het overgangsrecht van toepassing. Maarten heeft rekening houdend met zijn eigenwoningreserve een bestaande eigenwoningschuld van € 50.000 waarvoor fiscaal gezien geen aflossingseis geldt.

Uitwerking Maarten:

– van zijn hypotheek van € 75.000 wordt slechts € 50.000 aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld.

– € 25.000 valt in box 3 (vanwege zijn eigenwoningreserve). [9]

 Voor Vera geldt dat alleen renteaftrek kan worden verkregen indien haar schuld voldoet aan de sinds 2013 geldende aflossingseis. Dat betekent dat de schuld ten minste annuïtair dient te zijn en in maximaal 360 maanden volledig moet worden afgelost.

Uitwerking Vera:

– van haar hypotheek van € 75.000 wordt slechts € 50.000 aangemerkt als eigenwoningschuld.

– het aflossingsvrije deel van € 25.000 voldoet niet aan de aflossingseis en valt daarmee in box 3.

Het ligt volgens de staatssecretaris, gezien dit gesignaleerde fiscale knelpunt, meer voor de hand dat Maarten en Vera hun woning met een geheel annuïtaire hypotheek financieren. In dat geval is de uitwerking voor Maarten niet anders, maar is voor Vera haar gehele hypotheek van € 75.000 een eigenwoningschuld. Hierdoor is voor haar de hypotheekrente volledig aftrekbaar.

Conclusie

De staatssecretaris stelt in de Kamerbrief dat er geen sprake is van een afwijkende interne draagplicht, maar van een vergoedingsrecht. Maarten en Vera dragen de gezamenlijke schuld ieder voor een gelijk deel. Dat geldt zowel voor de aflossingsvrije hypotheek als de annuïteitenhypotheek. Vera had in verband met de verwerving van de woning een eigenwoningschuld kunnen verkrijgen van € 100.000. Omdat er wordt aangenomen dat zij in verband met het vergoedingsrecht € 25.000 aan Maarten verschuldigd is, heeft zij nu maximaal een eigenwoningschuld van € 75.000. Deze wordt verder verlaagd naar € 50.000 omdat € 25.000 van de lening niet aan de aflossingseis voldoet.

In de Kamerbrief wordt er van uitgegaan dat Maarten zijn overwaarde niet uitsluitend gebruikt om zijn eigen verwerving mee te financieren. Hij financiert € 25.000 van Vera. Hierdoor brengt hij niet zijn volledige eigenwoningreserve in mindering op zijn deel van de verwerving, waardoor een box 3-schuld van € 25.000 ontstaat. De uitwerking van de staatssecretaris leidt ertoe dat cliënten die in de veronderstelling leven dat hun schuld kwalificeert als eigenwoningschuld met fiscale naheffingen kunnen worden geconfronteerd. Een deel van hun vermeende eigenwoningschuld valt door deze uitleg namelijk in box drie. Dit kan, zeker in een meer jaren perspectief, tot grote financiële schade leiden.

De vraag die opkomt is hoe de Belastingdienst aankijkt tegen een situatie waarbij één van beide partners eigen middelen heeft geïnvesteerd bij een verwerving van een gezamenlijke woning of het aflossen van een gezamenlijke schuld en er geen onderlinge afspraken zijn vastgelegd. Ziet de Belastingdienst deze situatie, net zoals in de Kamerbrief beschreven, als een vergoedingsrecht waardoor beide deelgenoten de schuld voor gelijke delen blijven dragen? Of leidt de investering uit eigen middelen volgens de Belastingdienst tot een afwijkende interne draagplicht van de gezamenlijke schuld?

Visie Kennisgroep Onroerende Zaken Belastingdienst

Op 8 september jl. heb ik een reactie ontvangen op vragen die ik reeds in 2016 heb gesteld aan de Kennisgroep Onroerende Zaken van de Belastingdienst. De Kennisgroep bevestigt de standaardvisie uit de Kamerbrief van 14 april jl. Dit wordt gedaan aan de hand van de volgende casus [10]:

 Casus:

Man en vrouw zijn samenwonend. Zij zijn ongehuwd en er is tevens geen sprake van een geregistreerd partnerschap. Zij kopen gezamenlijk een woning waartoe zij ieder voor de helft gerechtigd zijn. De prijs van de woning is € 300.000 waarvan € 50.000 wordt gefinancierd vanuit het eigen vermogen van de vrouw. Voor het restant (€ 250.000) zijn man en vrouw gezamenlijk een schuld aangegaan bij de bank waarvoor zij beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn. In deze casus wordt ervan uitgegaan dat de schuld die is aangegaan bij de bank kwalificeert als een eigenwoningschuld in de zin van artikel 3.119a van de Wet IB 2001. Voorts is geen samenlevingscontract afgesloten en hebben man en vrouw geen andere afspraken gemaakt omtrent de financiering vanuit het eigen vermogen van de vrouw en de schuld die is aangegaan bij de bank.

Vraag:

Hoe hoog is de eigenwoningschuld van de man en hoe hoog is de eigenwoningschuld van de vrouw?

Antwoord Kennisgroep:

De eigenwoningschuld voor zowel de man als de vrouw is € 125.000. Daarnaast heeft de vrouw een vergoedingsrecht van € 25.000 op de man. Deze schuld van de man aan de vrouw is een box 3-schuld aangezien deze niet kwalificeert als een eigenwoningschuld in de zin van art. 3.119a van de Wet IB 2001.

Beschouwing:

Het recht aangaande samenleving van twee personen gebaseerd op een affectieve relatie buiten het huwelijk en het geregistreerd partnerschap is niet wettelijk geregeld. Het huwelijksvermogensrecht mag niet analoog worden toegepast (Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek) aangezien partijen niet gekozen hebben voor het huwelijk of het geregistreerd partnerschap. Zij kiezen dus voor de algemene vermogensrechtelijke gevolgen van hun relatie. Dit betekent dat de vermogens in beginsel van elkaar gescheiden blijven en dat sprake is van een eenvoudige gemeenschap die beheerst wordt door titel 7 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. De Hoge Raad heeft zich meerdere malen uitgelaten over gevallen die vergelijkbaar zijn met deze huidige casus. [11] Op basis van onder andere de genoemde arresten stelt de Kennisgroep zich op het standpunt dat ook bij samenwoners een vergoedingsrecht kan ontstaan. In deze casus komt dat op het volgende neer. De financierende partner (de vrouw) heeft een vergoedingsrecht jegens de man. De woning is gekocht voor een prijs van € 300.000. Ieder is gerechtigd tot de helft van de woning, dus in beginsel betalen de partners ieder € 150.000 voor hun deel van de woning. Nu de vrouw reeds € 50.000 heeft voldaan uit eigen middelen, betekent dit dat de vrouw een vergoedingsrecht heeft jegens de man ter hoogte van de helft van dit bedrag, namelijk € 25.000. Dit heeft tot gevolg dat de draagplicht met betrekking tot de eigenwoningschuld bij de bank tevens voor ieder de helft is, namelijk € 125.000 voor de man en € 125.000 voor de vrouw.

Zoals in de Kamerbrief van 14 april 2017 en in onze bijdrage van 22 mei 2017 beschreven leidt deze standaardvisie, die voor de meeste stellen zal gelden, tot de nodige fiscale knelpunten. Doordat er nu duidelijkheid is gekomen vanuit de Kennisgroep is bevestigd dat veel belastingplichtigen een fiscaal risico lopen. Er is veel aan gelegen dat dit fiscale risico bij cliënten weggenomen wordt.

Oplossing

Het is essentieel dat cliënten duidelijke afspraken maken over situaties waarbij iemand eigen middelen investeert in een gezamenlijke woning. Dit geldt niet alleen bij een verwerving maar ook bij het aflossen van ´gezamenlijke´ schulden. Op het moment dat cliënten in een onderhandse overeenkomst vastleggen dat zij de gezamenlijk aangegane schulden in een andere interne verhouding dragen, kan dat document als basis dienen om af te wijken van de standaardvisie van de Belastingdienst. Hierdoor zal de schuld volledig kunnen kwalificeren als eigenwoningschuld en blijven de eerder genoemde knelpunten achterwege. U kunt als financiële professional een belangrijke rol vervullen bij het helpen vastleggen van de onderlinge afspraken en het voorkomen van de eerder genoemde fiscale knelpunten.

Auteur:

Drs. J.O. Horsthuis MFP RFEA (Jasper), eigenaar van de ScheidingsDeskundige

[1] Kamerbrief 14 april 2017 Staatssecretaris Wiebes

[2] Gemeenschap tussen samenwoners of gehuwden met huwelijkse voorwaarden zonder beperkte gemeenschap van woning

[3] Geen limitatieve opsomming van interpretaties van de geschetste situatie

[4] Vergoedingsrechten kunnen nominaal of evenredig worden vastgesteld (art:1:87 BW)

[5] Uitgaande van een gelijke eigendomsverhouding

[6] De deelonderwerpen die in het kader van dit artikel relevant zijn, zijn uit de Kamerbrief van 14 april 2017 gelicht

[7] Art. 2.17 Wet IB 2001

[8] Art. 3.119a, zesde lid, onderdeel c, van de Wet IB 2001

[9] De maximale eigenwoningschuld van Maarten bedraagt € 50.000, namelijk zijn aandeel in de verwervingskosten van de nieuwe woning verminderd met zijn eigenwoningreserve (€ 100.000 – € 50.000 = € 50.000)

[10] Integraal opgenomen uit het antwoord van de Kennisgroep d.d. 8 september 2017

[11] HR 12 juni 1987, NJ 1988, 150, HR 21 april 2006, NJ 2007, 395, HR 10 januari 1992, NJ 1992, 651